净利润从三位数到个位数，深圳地铁也在过“紧日子”

前几年叱咤房地产市场的深圳市地铁集团有限公司（以下简称深圳地铁）低调了许多。这家曾被市场称为“最赚钱”的地铁公司，最近两年也不可避免地受到房地产式微的影响，净利润持续下滑。

深圳地铁2024度跟踪评级报告显示，2021-2023年度，其营业收入逐年上涨，但净利润连续三年下滑，分别为28.90亿元、8.66亿元、7.89亿元。而今年一季度深圳地铁净亏损达到18.57亿元，较去年同期亏损扩大97%。

在净利润滑落的同时，深圳地铁亦开始收缩拿地，去年全年其拿地金额不足40亿元，新开工面积也同比大幅度减少。作为国资企业，深圳地铁的安全垫足够高，但在前几年持续的攻城略池后，仍需带着结转、利润压力消化在手项目。

净利润从三位数到个位数

深圳地铁净利润开始出现大幅上涨是在2017年，彼时其入主万科，成为万科第一大股东。万科贡献的投资收益是深圳地铁近年来利润总额的主要组成部分之一，另一部分则是因为深圳地铁持续加码“轨道+物业”一体化开发业务，特别是住宅开发。

净利润的缩水则从2021年度开始出现。

深圳地铁净利润从2020年的111亿元大幅度滑落至2021年的28.9亿元。虽然当年万科股份带来的投资收益保持增长，但受结算项目地价占售价比上升、联合营项目和处置子公司的收益减少、当期对部分项目和个别股权投资计提资产减值影响，净利润同比出现较大下滑，使得深圳地铁当期确认的投资收益同比亦大幅减少。

但如前所述，深圳地铁2022年和2023年的净利润分别为8.66亿元和7.89亿元

深圳地铁今年6月17日的一份债券募集说明书显示，其2023年净利润较去年同期下降0.77亿元，原因主要为受站城一体化开发项目结转周期等因素的影响，板块贡献的收入及利润减少。

站城一体化开发板块和地铁运营是深圳地铁营收来源的两大主要板块，近三年来前者营收占比超过58%，而地铁运营一直处于亏损状态。因此，深圳地铁一直以站城一体化开发及沿线物业的升值效益反哺轨道建设及地铁运营业务。

站城一体化开发主要通过利用地铁上盖空间再造土地资源，以地铁上盖及沿线物业的升值效益反哺轨道建设及运营业务，深圳地铁旗下深圳地铁置业集团有限公司（以下简称深铁置业）负责站城一体化开发项目的全过程开发建设管理。