毛利率低位徘徊、呆账拨备增至千万元 经发物业上市前夕加紧“收款”

继泓盈城市服务（HK02529，股价2.98港元，市值4.77亿港元）后，又一家地方国资物业服务企业——西安经发物业股份有限公司（以下简称经发物业）通过IPO聆讯，即将在港交所上市。

中物研究院指出，近期泓盈城市服务以及经发物业的上市，主要背景是新一轮国有企业改革。打包上市，其实也是另类盘活资产的体现，可以有效地实现物业服务和城市服务的“资产证券化”。将手中大量政府机构物业资产作为底层资产打包，推向二级市场募集资金，可以为城投公司带来持续现金流。

与泓盈城市服务一样，经发物业目前也是“偏安一隅”，在管项目绝大部分都集中在总部西安。经发物业的营业收入高于泓盈城市服务，但其2023年的毛利润、净利润、毛利率都低于泓盈城市服务不少。据招股书披露，经发物业近几年有多个单项目亏损超过100万元。在物业管理费的收款率上，经发物业也低于物业服务百强企业。

毛利率逐年下降，已清退部分亏损项目

经发物业首次申请上市是2023年9月，今年3月二次递表，近期刚通过IPO聆讯，目前还未确定上市时间和发行价格。

作为一家国资物企，经发物业自2000年成立以来发展都比较缓慢，97.4%的营收都来自西安这一个城市，外拓只进入了陕西铜川、韩城和新疆石河子三个城市。截至2023年12月31日，经发物业在管项目约149个，总合约建筑面积为1500万平方米，在管总面积为1460万平方米。

经发物业近几年年复合增长率都在13%-16%，全年营收则从2021年的5.94亿元增长到2023年的8.62亿元，2023年的毛利润为1.18亿元，净利润5101.8万元。

2021-2023年，经发物业整体毛利率分别为14.5%、14.3%、13.7%，呈逐年下降趋势。

经发物业住宅物业管理毛利率近几年一直不高，主要是其在管项目较少有商业小区。于往绩记录期间，他们仅向实控人西安经济技术开发区管理委员会（以下简称经开区管委会）一个规模相对较小的项目提供住宅物业管理服务。独立第三方项目又多数是安置房项目，其中大部分是亏损的，去年底其已退出所有安置房项目。